富民合作社的全称为投资性置业股份合作社，是苏州昆山陆家镇农民于2001年7月首创的一种新型股份合作经济。经过几年来的不断发展、推广和完善，富民合作社已成为广大农民通过联合创业增加投资性、财产性收入的主要途径，已成为促进农民持续增收长效机制的主要措施，已成为苏州农村新型合作经济的重要组织形式和发展重点之一。

一　富民合作社的名称由来

    2001年初，昆山陆家镇的镇村干部和广大农民面临着两大难题。一是2000年12月23日，昆山市召开“富民工程千人动员大会”， 当场宣布出台28条富民政策，其中有一条留用地政策，即在征地时，按照征地面积10%的比例给予村级集体组织农村建设留用地。可是村里拿到了这些留用地指标却不知道怎么使用。二是随着外来人口的增多，农民乱搭乱建出租房屋的情况越来越严重，一时没法解决。

    面对这些情况，陆家镇车塘村的干部群众想出了一个办法：由农民联合投资，利用农村集体建设留用地建设标准厂房出租。这样做可以一举两得，既可以促进农村集体经济持续发展、增加农民收入，又可以解决农民乱搭乱建的问题。于是，在党支部、村委会的支持下，车塘村先后成立了9个投资协会，总计投资679万元，参加投资协会的农户105户，接近农户总数的1/5。

    紧接着，陆家镇神童泾村25户农户也组织起来了。他们根据一家台资企业租用厂房的需要，联合投资建设了2700平方米标准厂房，出租给这家企业。在起草协议时，大家感到投资协会这个名称不妥当，应当叫合作社，但是叫什么合作社呢？有人提出，这种合作社是在昆山市委、市政府的28条富民政策的扶持下建立的，就叫“富民合作社”吧。于是，富民合作社就在昆山发展起来了。

    事后，新闻媒体在报道谁是第一家富民合作社时发生了争议。有人认为，从时间上看应当是车塘村的投资协会；也有人认为，从组织名称来看，理应是神童泾村的富民合作社。今天来看，谁是第一并不重要。但是，客观地说，车塘村的投资协会只是富民合作社的雏形，而神童泾村富民合作社才是名正言顺的全省乃至全国的第一家富民合作社。

二　富民合作社的理论探索

    经过这几年的实践与探索，对富民合作社已在理论上形成以下几点认识。

    1.定义。富民合作社，曾称物业合作社，现统一称为投资性置业股份合作社，是指利用农村集体建设用地，由本集体经济组织成员自愿入股，平均或基本平均持股，通过建设标准厂房、商业用房等取得出租收入，实行风险共担、利益均沾、民主管理、承担有限责任的股份合作经济组织。

    这个定义主要有三个关键点：

    第一，富民合作社是利用农村集体经济建设用地建设标准厂房、商业用房等取得出租收入的，必须符合规划和土地用途管理，依法设立，合法经营。

    第二，富民合作社的投资者（股东）必须是本集体经济组织成员，因为只有他们才有权利使用本集体经济组织的建设用地，并且必须平均持股或基本平均持股。如果不限制富人和老板的入股数量和金额，就会把富民合作社办成“富人合作社”、“老板合作社”，偏离共同富裕的办社宗旨。

    第三，富民合作社实行风险共担、利益均沾、民主管理、承担有限责任，其组织架构和管理体制类似于有限责任公司，而不同于由农户分散经营的农产品专业合作社。

    2.本质。富民合作社的本质是改良后的合作制，完善后的合作制，是借用了股份制某些做法的合作制。富民合作社是以合作制为本，以股份制为用。具体来说，就是在组织方式上借用了股份制的做法，坚持入股自愿，不得退股，股权可以继承、转让；而在办社宗旨上则坚持了合作制原则，平均或基本平均持股，不允许持大股，更不准个人控股。

    3.形式。富民合作社目前主要有三种基本形式:

    项目型。根据项目设立富民合作社，即一个项目建立一个合作社。土地大多是租用村里的集体建设用地，资金由村干部和部分农户自愿投入，平均或基本平均持股。2002—2003年期间兴办的富民合作社大多如此。例如，神童泾富民合作社就是根据一家台资企业—— 台湾京都电梯公司的需要建造标准厂房出租给他们的。从2001年7月至今，神童泾富民合作社依然只拥有这一幢厂房。如果发展新的项目，则由农户重新投资再组建新的富民合作社。

   流转型。在土地流转的基础上进行的，用地指标大多是通过置换而得，也有的将土地折价入股，资金由村干部和农户自愿投入，平均或基本平均持股。2003—2005年期间兴办的富民合作社大多如此。太仓市太星村于2003年动员农民以土地承包经营权入股，组建土地股份合作社，然后进行土地整理，将新增的农用地置换成农村建设用地，用于组建富民股份合作社，建设标准厂房等出租。

    复合型。在社区股份合作社、土地股份合作社基础上，由集体和农户共同投资入股形成的复合型富民合作社。一般都实行二次分配，第一次股东分红，第二次再由社区股份合作社或土地股份合作社进行分红，也有的是三次分配（富民、社区、土地）。2006年以来兴办的富民合作社大多如此，做到了“三大合作”协同推进。例如，地处东太湖之滨的吴中区横泾街道上林村，成立了5个农民股份合作社和2个合作分社。一是上林村土地股份合作社，把全村农户分散经营的3000多亩农田全部入股统一管理、统一经营、统一分红，并在全国第一家领取了土地股份合作社工商营业执照；二是上林村物业股份合作社（富民合作社），有105户农户投入390万元建造标准厂房7200平方米；三是上林村养殖股份合作社由20户农户入股20万元，利用本村资源（桑树、果树）发展立体养殖生态草鸡；四是上林村资产股份合作社，村集体资产折股量化，村民人人持股；五是扶贫助残合作社，由该村全体65位爱心人士合作，建立21.5万元爱心基金，用于帮助该村弱势群众共同致富。两个分社是在街道统一领导下的物业股份合作分社、蟹业合作分社。2008年全村农户股金分红超300万元，户均达到3000元。

三　富民合作社的发展概况

    经过几年的实践探索，2005年苏州市出台了《关于促进农民持续增收的意见》（苏发［2005］23号），明确提出：“积极引导集体经济组织提供非农建设用地、农民出资入股组建物业合作社（即富民合作社），增加投资性收入。”2006年苏州市出台了《关于扶持发展农村富民合作社的意见》（苏办发［2006］86号），进一步明确提出发展富民合作社的重要意义、指导思想、原则要求、操作程序、基本条件和扶持政策，有力地促进了富民合作社的健康、有序、快速发展。

   1.富民合作社的三个阶段、三个发展层次

    第一阶段：以户为主。通常是在一个行政村或组的范围内，由若干农户自愿组建。这主要是因为富民合作社起步阶段，不少农户心存疑虑，许多农户持观望态度。因此，大多由党员骨干带头入股。如昆山神童泾富民合作社建立时，经过反复动员才有25家农户（其中包括村干部）入股。

   第二阶段：以村为主。通常以一个行政村的所有农户（包括给贫困户送股）共同参与，自愿入股。最早推行富民合作社的昆山市，出台了一系列扶持富民合作社的政策措施，有力地促进了富民合作社的发展。由于富民合作社始建之初，农民对这一新生事物缺乏了解，不敢轻易入股。因此，昆山市逐步从富民合作社中退出集体股，将股份让给广大农户。农户可根据自己的实际情况入股1000元到3万元，最高不超过5万元。同时，为了帮助贫困户成为股东，2006年昆山向2000个贫困户赠送了1200多万元富民合作社股份。

    第三阶段：以镇为主。以一个镇（街道）成立富民合作社或合作联社、合作总社，由全镇各村作为股东，并吸引部分农户直接参股。有的还与拆迁安置结合，以富民合作社股份进行“股份安置”。苏州最大的富民合作社：成立于2004年3月的唯亭镇富民合作社，现有资金1.8亿元，股东3495户，建造出租房屋17.55万平方米，发放红利1300万元，使唯亭镇的征地拆迁农户家家有资本、户户成股东、年年有分红，使被征地农民得到更多补偿，共享发展成果。目前，苏州全市已有一半乡镇（街道）建立镇级富民合作社。

   2.富民合作社的三个阶段、三种发展方式

   第一阶段：就地就近发展。刚开始时，富民合作社都是利用本村本组的集体建设用地建造标准厂房出租。例如，最早建立富民合作社的昆山陆家镇车塘村、神童泾村就是如此。这样做的好处是，土地来源踏实，厂房出租稳妥，就近管理方便。但是也有很大的局限性，比如没有建设用地的村就无法组建富民合作社，即使有建设用地指标但是当地没有建设规划，或者没有出租市场的村也不能组建富民合作社。

   第二阶段：异地独立发展。部分村组开始把目光放到各级各类开发区，以村为单位独立进区征地建设标准厂房等，异地发展房东经济。例如吴中区旺山村从2003年开始，动员全村90%的农户入股，然后到5公里外的吴中开发区、吴中科技产业园等地建设标准厂房，实行异地发展。2008年，该村异地建设的标准厂房和集体宿舍楼面积已达到6万多平方米，村级收入超过1000万元，农民收入13000多元。

   第三阶段：异地联合发展。以市或乡镇为单位，组织农业村到镇以上工业小区联合投资，组建富民合作社，建设标准厂房等，实行按股分红，让农业村把自己的土地留下来搞农业，到别人的土地上搞工业，搞好工业再反哺农业。刚开始时，各地大多是以此作为扶持集体经济薄弱村的主要措施来实施的。例如，昆山市开发区从2006年起扶持10个薄弱村，先后投入近1.16亿元，建造标准厂房、公寓式打工楼、农贸市场等载体，年租金达到1000万元左右，平均各村收益约100万元。吴中区也是如此，从2006年起，区财政拨款，在吴中经济开发区集中开发建设吴中富民工业区，以“建房返租”的方式对该区17个薄弱村进行“输血”。

   截至2008年底，全市共组建富民合作社303家，入股农户62369户，入社股金191686万元，已建物业用房284万平方米，其中：标准厂房149万平方米、集体宿舍楼88万平方米、商业用房36万平方米、农贸市场10万平方米。全年租赁收入29494万元，缴纳各项税费3212万元，综合税费率为10.9%；合作社纯收益为18062万元，其中股金分红12357万元，平均每户1981元，当年的投资收益率为6.4%，剔除在建等因素，年投资收益率平均为10%左右。

四　富民合作社面临的问题

    苏州首创的富民合作社虽然取得了骄人业绩，但是也存在着许多问题，其中在法律和制度上主要有三大问题。

   1.发展富民合作社缺乏法律支撑。2007年7月1日起施行的《中华人民共和国农民专业合作社法》规范的是农产品生产、流通、加工等方面的合作社。该法明确规定：“农民专业合作社以其成员为主要服务对象，提供农业生产资料的购买，农产品的销售、加工、运输、贮藏以及与农业生产经营有关的技术、信息等服务。”而富民合作社实际从事的是房屋租赁业，其经营范围并不属于农民专业合作社法所规定的范围。目前苏州绝大多数富民合作社是参照农民专业合作社来注册登记的，但至今进行登记的仅为237个，占富民合作社总数的78%。而且其中有不少进行了双重注册，即：既登记为富民合作社，又登记为有限责任公司。由于缺乏明确的法律地位，富民合作社将有可能被法律边缘化。

   2.发展富民合作社缺乏扶持政策。由于富民合作社在法律上不属于农民专业合作社法规定的范围，因此在税收政策上，富民合作社的税收政策也就不符合《财政部、国家税务总局关于农民专业合作社有关税收政策的通知》（财税［2008］81号）所规定的减免范围。于是有的地方则对富民合作社收取租赁收入17.5%的税率。有的地方甚至还要征收农民的个人所得税。虽然有的市、区给予了财政奖励，但全市富民合作社的平均税费率依然高于农民所得的投资收益率。于是就出现了这样的怪现象：一面高喊促进农民持续增收，一面高额征收农民租房税收。

   3.发展富民合作社缺乏发展空间。近几年来，苏州市委、市政府出台的留用地政策，在不少地方并没有真正落实。没有了农村建设留用地，富民合作社就成了无本之木、无源之水。因此，如果不能在用地制度和政策上给予明确和保障，富民合作社将被釜底抽薪，最终将无地可用、难以为继。

五　发展富民合作社的对策建议

   1.充分认识富民合作社的重要作用。富民合作社的宗旨是“富民”，途径是“合作”。众所周知，农业结构调整可以增收，但后继乏力；外出务工可以增收，但同样后继乏力；唯有投资性收入、财产性收入可以持续增长，甚至可以呈几何级数快速增长。近几年来，随着“三大合作”的推进、富民合作社的发展，苏州农民的投资性、财产性收入从2003年的不足5%，迅速上升到2008年的30.5%，这就是一个有力的例证。因此，必须把发展富民合作社作为促进农民持续增收长效机制的主要内容，作为实现农民人均纯收入在2008年基础上翻番的关键措施，始终不渝地抓紧抓好。

    2.正确认定富民合作社的经济性质。富民合作社的本质是投资性置业股份合作社。其中：投资是它的经营方式，置业（房屋租赁业）是它的经营范围，而股份合作社，则是它的基本属性。富民合作社与农产品专业合作社不同，前者是投资性的，后者是加盟式的；前者是统一经营的，投资者并不直接参与经营，而后者则是分散经营的，加盟者、入社者同时也是生产者；在管理体制上，前者是“入股自愿，不得退股”，而后者是“入社自愿，退社自由”。富民合作社与社区股份合作社、土地股份合作社虽然同属股份合作社，但是也不相同。其中，社区股份合作社需承担公共开支，并非纯经济组织，社员只要凭权利、凭户籍就能分红；而富民合作社则是纯经济组织，类似于有限责任公司，具有广泛的发展前途。因此，必须深入研究，大力推广。

   3.科学制定富民合作社的优惠政策。鉴于富民合作社的上述属性，以及与农民专业合作社的重大区别，建议市人大对苏州创新发展的富民合作社，创造性地进行地方立法。同时要积极向上呼吁，对于富民合作社出租的房屋免征房产税。免征的依据是《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条规定：“房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。”而富民合作社建造的厂房主要是在农村地区。同时，该法第六条规定：“纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。”为此，要抓住省委、省政府批准苏州列为城乡一体化发展综合配套改革试点市的机遇，要求省里出台政策给予免征。要改善富民合作社的所得税征收办法，不得按照股金分红的金额向农民征收个人所得税，建议将股金分红记入家庭经营收入后再予以计征，个人收入低于起征点的则不予征收。同时，加大扶持力度，基层政府和集体经济组织获得的建设用地指标和动迁小区内的配套设施用地，优先用于组建富民合作社；基层政府和集体经济组织需要出让或出租的优良物业资产，优先转让给富民合作社；农村公益事业建设、绿化保洁、物业管理等经营项目，优先安排给富民合作社，

    进一步拓宽富民合作社的经营范围，从单纯建房出租转向其他领域发展。

   4.切实加强富民合作社的监督管理。富民合作社属于投资性组织。凡是投资就有风险。因此既要给予重点扶持，又要加以重点监管。事前，对于富民合作社的设立和建设项目，严格进行立项审批，报建项目必须符合建设规划，符合用地政策。增强农户的投资风险意识。事中，对于富民合作社的经营行为、资金运行、费用开支等进行必要的监督检查，防止出现贪污挪用、乱借乱支。农村经济管理部门要尽快研究出台富民合作社财务管理制度和会计核算制度。事后，对于富民合作社的财务核算和红利分配，要加以严格的监督和热情的指导，以维护富民合作社以及广大股东的合法权益。鉴于富民合作社正在逐年增多，并将长期存在、不断发展的趋势，因此必须建立健全相应的管理机构，实行长效管理、长期跟踪服务，以促进苏州富民合作社不断健康发展。